Ev yaptırmanın en kalıcı kararı, tasarımdan önce verilir: arsa. Plan değişir, cephe değişir, ama arsanın eğimi, yönü ve imar hakları değişmez. Aşağıdaki dokuz kontrol, bir mimarın arsaya ilk baktığında sorduğu sorulardır. Hepsini satın almadan önce yanıtlamanızı öneririz.
1. İmar durumu
Arsanın bağlı olduğu belediyeden imar durumu belgesini isteyin. Emsal (KAKS), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi, yükseklik sınırı ve çekme mesafeleri bu belgede yazar. Örneğin aynı büyüklükteki iki arsadan birinde iki katlı, diğerinde tek katlı yapılaşmaya izin verilebilir. İlan metnindeki "villa imarlı" ifadesi bu belgenin yerini tutmaz.
2. Tapudaki niteliği: arsa mı tarla mı?
Tapuda "tarla" olarak geçen bir parselde konut yapmak, "arsa" niteliğindeki bir parsele göre çok daha sınırlı ve zahmetlidir. Hisseli tapularda ise diğer hissedarların onayı olmadan yapılaşma neredeyse imkânsızdır. Tapu kaydını ve varsa şerhleri mutlaka inceleyin.
3. Yola cephe ve ulaşım
Arsanın imar yoluna cephesi olup olmadığına bakın. Haritada görünen her patika, yasal bir yol değildir. İnşaat sırasında beton mikserinin ve vincin arsaya ulaşabilmesi de en az kışın evinize ulaşabilmeniz kadar önemlidir.
4. Eğim
Eğimli arsalar en güzel manzaralı evleri doğurabilir, ama istinat duvarı, kazı ve temel maliyetlerini de artırır. Hafif bir eğim çoğu zaman bir avantajdır: evi bir kat gömmek, bahçeye iki farklı kottan çıkmak mümkün olur. Dik bir eğimde ise projenin önemli bir kısmı toprağın altında kalabilir.
5. Zemin
Ruhsat için zemin etüdü zaten zorunludur, ancak sonuçları satın almadan önce tahmin etmek mümkündür. Bölgedeki diğer yapıların temel tipini, dolgu alanı olup olmadığını ve dere yatağına yakınlığı sorun. Zayıf zemin, temel maliyetini doğrudan büyütür.
6. Yön ve güneş
Yaşam alanlarının güneyden ışık alması, kışın ısınma maliyetini de evin keyfini de değiştirir. Manzara kuzeydeyse, ışığı ve manzarayı birlikte yakalayan bir plan kurmak tasarımın en önemli işi olur. Arsayı farklı saatlerde ziyaret etmek, gölge yapan tepeleri ve ağaçları görmenin en kolay yoludur.
7. Manzara ve gelecekteki komşular
Bugünkü manzara, yandaki boş parselin imar haklarıyla birlikte değerlendirilmelidir. Komşu parsellere ne kadar yapılaşma izni verildiğini öğrenmek, birkaç yıl sonra manzaranızın bir duvara dönüşüp dönüşmeyeceğini gösterir.
8. Altyapı
- Şebeke suyu var mı, yoksa kuyu ya da depo mu gerekecek?
- Elektrik hattı arsaya ne kadar uzakta?
- Kanalizasyon bağlantısı mümkün mü, yoksa foseptik veya arıtma mı gerekecek?
- Doğalgaz ve fiber internet bölgeye geliyor mu?
Kırsal arsalarda altyapıyı getirmenin maliyeti, beklenmedik biçimde yüksek olabilir.
9. Koruma alanları ve orman sınırı
Arsa orman sınırına, sit alanına, kıyı kenar çizgisine ya da içme suyu havzasına yakınsa ek kısıtlamalar söz konusu olabilir. İstanbul'un kuzey ormanları gibi bölgelerde bu kontrol özellikle önemlidir. İlgili kurumlardan alınacak görüşler hem neyi yapabileceğinizi hem de sürenin ne kadar uzayacağını belirler.
Arsa, evin ilk ve değiştirilemeyen tasarım kararıdır.
Sık sorulan sorular
İmar durumu nasıl sorgulanır?
İmar durumu, arsanın bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden alınır. Birçok belediye e-imar sistemi üzerinden çevrim içi sorgulama da sunar. Resmi işlemler için belgenin güncel ve onaylı halini kullanın.
Tarlaya ev yapılır mı?
Tarla niteliğindeki arazilerde yapılaşma, imar planı olan arsalara göre çok daha sınırlıdır ve izinlere bağlıdır. Kurallar bölgeye ve tarım arazisi sınıfına göre değişir. Satın almadan önce belediyeden ve bir mimardan görüş alın.
Arsa değerlendirmesi için mimara ne zaman gitmeliyim?
İdeal olarak satın alma kararından önce. İmar belgesi, tapu kaydı ve arsanın konumuyla yapılacak kısa bir değerlendirme, bu arsada nasıl bir ev yapılabileceğini ve olası ek maliyetleri gösterir.
