Ev yaptırmaya karar verenlerin ilk sorularından biri: "Mimari proje kaça çizilir?" Cevap tek bir rakam değil, çünkü mimari proje bedeli bir hesaba dayanır: yapının ne olduğu, ne kadar büyük olduğu ve mimardan hangi işlerin beklendiği. Bu yazıda o hesabın parçalarını ve bir teklifi değerlendirirken nelere bakmanız gerektiğini anlatıyoruz.
Ücretin temeli: yapı yaklaşık maliyeti
Türkiye'de mimarlık ve mühendislik hizmet bedelleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri üzerinden hesaplanır. 2026 değerleri 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli.
Hesap basittir: yapının sınıfına karşılık gelen metrekare maliyeti, toplam inşaat alanıyla çarpılır. Çıkan rakam "yapı yaklaşık maliyeti"dir ve mimarlık ücreti bu rakamın bir oranı olarak belirlenir.
Villa ve müstakil ev hangi sınıfta?
2026 tebliğinde müstakil ve ikiz konutlar, bağımsız bölümün brüt inşaat alanına göre sınıflandırılıyor:
- 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz konutlar: 3B sınıfı, 21.050 TL/m²
- 200 m² ile 500 m² arasındakiler: 3C sınıfı, 23.400 TL/m²
- 500 m² ve üzeri: 4B sınıfı, 33.900 TL/m²
- Kırsalda, 200 m²'nin altındaki bağ, dağ, köy ve yayla evleri: 2C sınıfı, 15.100 TL/m²
Örneğin 300 m²'lik bir müstakil ev 3C sınıfındadır. Yapı yaklaşık maliyeti 300 × 23.400 = 7.020.000 TL olarak hesaplanır. Mimarlık ücreti bu tutar üzerinden, tarifedeki oranlarla bulunur.
Bu birim maliyetler gerçek inşaat maliyeti değildir. Arsa, peyzaj, çevre düzenlemesi ve bina dışı altyapı dahil edilmez; ortalama nitelikli malzemeye göre belirlenir. Ücret hesabının ortak dilidir, bütçe tahmini değildir.
Mimari proje fiyatları neden ofisten ofise değişir?
Mimarlar Odası tarifesi bir taban belirler; ofislerin teklifleri bu tabanın üzerinde, verdikleri hizmetin kapsamına göre değişir. Aşağıda hem tabanın nasıl hesaplandığını hem de fiyatı yukarı çeken kararları bulacaksınız.
Mimarlar Odası en az bedel tarifesi
TMMOB Mimarlar Odası'nın "Mimarlık Hizmetleri Şartnamesi ve En Az Bedel Tarifesi", serbest çalışan mimarların bir hizmet için alabileceği en düşük ücretin nasıl hesaplanacağını tanımlar. Hesapta yapı yaklaşık maliyetinin yanında şunlar rol oynar:
- Sınıf ücret oranı: yapının sınıfına ve büyüklüğüne göre değişen yüzde
- Hizmet bölümleri: konsept, avan proje, uygulama projesi gibi hangi aşamaların istendiği
- Bölge katsayısı: Mimarlar Odası şubelerinin yöreye göre belirlediği katsayı
Kendi projeniz için en az bedeli Mimarlar Odası'nın İstanbul Büyükkent Şubesi'nden öğrenebilirsiniz. Bu rakam bir taban değerdir; iyi bir teklifin bunun altında olmaması beklenir.
Ücreti yukarı ya da aşağı çeken kararlar
- Arsanın zorluğu: eğimli, ağaçlı ya da imar açısından karmaşık arsalar daha fazla çalışma ister.
- Hizmetin kapsamı: yalnızca ruhsat projesi mi, yoksa konseptten şantiyenin sonuna kadar mı?
- İç mimarlık: mobilya, aydınlatma ve detay tasarımı ayrı bir iş kalemidir.
- Görselleştirme: kaç adet fotogerçekçi görsel ya da sanal tur hazırlanacağı.
- Mimari kontrollük: inşaat boyunca kaç şantiye ziyareti yapılacağı.
- Revizyon sayısı: konsept aşamasında kaç alternatif ve kaç değişiklik turu olduğu.
Teklifte neye bakmalısınız?
İki teklifi yalnızca toplam rakamla karşılaştırmak yanıltıcıdır. Aynı rakam, bir ofiste yalnızca ruhsat çizimlerini, başka bir ofiste konseptten şantiye kontrolüne kadar her şeyi kapsayabilir. Teklifin şu soruları yanıtladığından emin olun:
- Hangi aşamalar dahil: konsept, avan, uygulama, ruhsat takibi, şantiye kontrolü?
- Statik, mekanik ve elektrik projeleri teklife dahil mi, ayrı mı?
- Kaç görselleştirme ve kaç revizyon turu var?
- Ödeme hangi aşamalara bağlı?
- Yazılı bir sözleşme yapılıyor mu?
Ucuz proje neden pahalıya patlayabilir?
Mimari proje, toplam inşaat bütçesinin küçük bir kısmıdır, ama inşaatın geri kalanını belirler. Eksik detaylı bir proje sahada doğaçlamaya, doğaçlama da hem maliyet artışına hem de kalite kaybına yol açar. Proje aşamasında verilen iyi kararlar, şantiyede genellikle proje ücretinden çok daha fazlasını kurtarır.
Sık sorulan sorular
Mimari proje m2 fiyatı 2026'da ne kadar?
Sabit bir metrekare fiyatı yoktur. Ücret, yapının sınıfına göre belirlenen yapı yaklaşık maliyeti üzerinden Mimarlar Odası tarifesindeki oranlarla hesaplanır ve istenen hizmetlerin kapsamına göre değişir.
2026'da müstakil evin yapı yaklaşık birim maliyeti ne kadar?
2026 tebliğine göre bağımsız bölüm brüt alanı 200 m²'nin altındaki müstakil ve ikiz konutlar 21.050 TL/m², 200–500 m² arası 23.400 TL/m², 500 m² ve üzeri 33.900 TL/m² olarak belirlendi. Bu rakamlar KDV hariçtir; arsa ve peyzaj dahil değildir.
Mimarlar Odası en az bedelinin altında proje yaptırabilir miyim?
En az bedel, mimarlık hizmetinin altına inilmemesi beklenen taban değerdir. Bunun çok altındaki teklifler genellikle kapsamın daraltıldığı anlamına gelir; teklifin neyi içerdiğini dikkatle kontrol edin.
Ruhsat projesi ile mimari proje aynı şey mi?
Hayır. Ruhsat projesi, belediyeden yapı ruhsatı almak için gereken çizim setidir. Kapsamlı bir mimari hizmet; konsept, tasarım geliştirme, uygulama detayları, iç mekân ve şantiye kontrolünü de içerebilir.
